株式会社加門鑑定事務所

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(用語解説・Q&A)

用語解説

Q&A

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用語解説コメント。

RC造
アールシーゾウ
「Reinforced Concrete」の略。「鉄筋コンクリート構造」のこと。
空き家 / 空家
アキヤ
建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指します(空家等対策の推進に関する特別措置法 2条より抜粋)。具体的には、1年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断する、とされています。
Asset Management
アセットマネジメント
投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のこと。
一般社団法人
イッパンシャダンホウジン
営利を目的としない非営利法人で、人が集まって初めて法人格を取得することができます。
インスペクション
インスペクション
建物調査、住宅診断。住宅の劣化状況などを目視や機器を使用して診断します。
インスペクター
インスペクター
住宅診断士。住宅をインスペクションする人のこと。
浮き
ウキ
コンクリートとタイルや防水層など、貼られた部分に隙間ができ、剥がれやすくなっていること。外壁のタイルやモルタルの浮きは、放置すると落下や漏水の原因となる。打診棒により検査します。
エクステリア
エクステリア
住居の庭を含めた外側、外観。建物の外周りに設置される工作物等。門扉、塀、生垣、庭、ウッドデッキ、カーポートなどのこと。
SRC造
エスアールシーゾウ
「Steel Reinforced Concrete」の略。鉄筋コンクリートに、鉄骨を内蔵させた「鉄骨鉄筋コンクリート」構造のこと。
S造
エスゾウ
「Steel」の略。鉄骨構造のこと。柱や梁などにH型鋼、I鋼型など の鉄骨を使用し、建物自体が軽くなり粘り強い特徴があります。
屋上防水工事
オクジョウボウスイコウジ
建物屋上の雨漏りを防ぐ工事のことで、防水塗料、防水シート、アスファルト防水などがあります。
価格時点
カカクジテン
対象不動産の価格を判定する基準となる日のこと。価格時点が鑑定評価を行う時点と一致する(現在時点)のが通常ですが、依頼目的に応じて価格時点が評価時点よりも過去の場合(過去時点)や、将来の場合(将来時点)とすることもある。特に相続税の税務コンサルティングにおける鑑定評価では、相続時点での適正な時価を求める必要があるため、過去時点の鑑定評価を行うことになります。
瑕疵保険
カシホケン
契約に従って実行(住宅の引渡しや工事の完了)したものの、約束どおりの「性能」、「品質」が確保できていない場合に、補修費用を補償する保険。瑕疵の例:新築住宅には建築基準法が定めた耐震性能を確保しなければならないが、完成住宅がその性能を満たさない状態のこと。
還元利回り
カンゲンリマワリ
収益還元法のうちの直接還元法において、一期間の純収益から収益価格を求める際に用いる利回りのことです。金融利回りや投資家の自己資本に対する期待利回りと密接な関連があり、さらに将来の純収益の将来予測と、予測に伴う不確実性も加味して決定します。
クラウドファンディング
クラウドファンディング
大衆や群衆(Crowd)と、資金調達 (Funding) を組 み合わせた造語。企業や個人と資金提供者をインターネットサイト上で結びつけ、不特定多数の資金提供者から少額ずつ資金を集める仕組み。
原価法
ゲンカホウ
不動産の鑑定評価手法のひとつで、対象不動産の積算価格を求める。積算価格は、不動産の費用性に着目した価格で、対象不動産を価格時点において再度調達した場合の費用(再調達原価)を求め、この再調達原価について建物の経年劣化等を考慮した修正(減価修正)を行って求めます。
固定資産税
コテイシサンゼイ
不動産(土地、建物)および償却資産に課せられる地方税(市町村税)です。弊社では、固定資産税の課税の基礎となっている評価額が、時価と照らして適正か否かを評価し、適正な課税となるようなコンサルティングを行っております。
コンクリート中性化試験
コンクリートチュウセイカシケン
通常、強アルカリ性のコンクリ-トは、経年劣化等の影響により、表面から内部に向かって中性化します。中性化が強度に及ぼす影響は少ないのですが、中性化により内包される鉄筋が錆びて剥落・爆裂の原因となり、構造体劣化の原因となります。
最有効使用
サイユウコウシヨウ
現実の社会経済情勢の下で、一般の人が選択するであろうと考えられる、最も合理的かつ合法的な対象不動産の使用方法です。不動産、特に土地の利用方法にはさまざまなものがあり、経済価値も大きく変わってきます。これでは鑑定評価をすることが困難なため、客観的に見て最も一般的な使用方法で評価する必要があるのです。鑑定評価では、この最有効使用の判定プロセスを重視し、市場分析や地域分析を慎重に行っています。
残存耐用年数
ザンゾンタイヨウネンスウ
法定耐用年数から築年数(経過年数)をひいた年数のこと。
収益価格
シュウエキカカク
一つ下の収益還元法をご参照ください。
収益還元法
シュウエキカンゲンホウ
収益価格を求める際に用いる値です。対象不動産を賃貸に供した場合に得られる賃料収入や保証金の運用益などからなる総収益から、維持管理費、修繕費、公租公課などからなる総費用を控除した、実質の利益です。なお、建物の減価償却費については、通常は総費用に含めず還元利回りで考慮します。
小規模不動産特定共同事業
ショウキボフドウサントクテイキョウドウジギョウ
小規模不動産特定共同事業とは、投資家から出資を募り、不動産取引から得られる収益を分配する事業のことです。不動産取引とは、売買、交換又は賃貸借をいいます。
新耐震
シンタイシン
昭和56年6月1日以降の建築基準法及び関係法令等に基づき建築された構造の基準のこと。旧耐震基準は震度5強程度、新耐震基準は震度6強~7程度の揺れでは倒壊しない、という基準のこと。
信託
シンタク
自己の財産を信頼できる他人を信用して委託すること。一定の目的に従い財産の管理・処分をさせるため、その者に財産権を移すこと。
信託受益者
シンタクジュエキシャ
信託設定された不動産から収益を受け取る権利を所有している人のこと。
信託受託者
シンタクジュタクシャ
信託受益者から信託を委託されたものをいう。一部規制緩和がなされているが不動産の場合には信託銀行が受託者となる。
積算価格
セキサンカカク
原価法をご参照ください。
底地
ソコチ
宅地について借地権が設定されている土地の所有権。また、その土地のこと。底地権。
大規模修繕
ダイキボシュウゼン
建築基準法の第2条第14号において定義された「主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」のこと。主要構造部とは、壁、柱、床、はり、屋根、階段を指します。
対象不動産
タイショウフドウサン
鑑定評価の対象となる不動産のことで、土地や建物の所有権のみならず、借地権や地役権、温泉権なども評価の対象となります。また、評価の依頼目的に応じて、土地のみを評価するのか、土地建物一体として評価するのかなどを決定します。
耐用年数
タイヨウネンスウ
固定資産がその本来の用途に使用できると思われる推定年数のこと。法定耐用年数や物理的耐用年数、経済的耐用年数等があり意味はそれぞれ異なる。法定耐用年数欄参照。
長期優良住宅
チョウキユウリョウジュウタク
従来の「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅(=長期優良住宅)を普及させるため、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月5日に成立し、平成21年6月4日に施行されました。(出典:国土交通省)
直接還元法
チョクセツカンゲンホウ
収益還元法の一手法で、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元(割り算)して求める手法です。
DCF法
ディーシーエフホウ
Discounted Cash Flow の略。連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値を割り引き、それぞれを合計する手法。
特定空き家
トクテイアキヤ
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。(空家等対策の推進に関する特別措置法 2条より抜粋)。
取引事例比較法
トリヒキジレイヒカクホウ
不動産の鑑定評価手法のひとつで、対象不動産の比準価格を求めます。比準価格は、実際の市場での売買記録である取引事例を収集し、適切な事例を選択した後、取引事例地と対象不動産との形状・面積や交通利便性・環境条件等の違いを補正するなどして求めます。
標準画地
ヒョウジュンカクチ
取引事例比較法を適用するにあたり、まずは、対象不動産の存する地域および取引事例の存する地域に、それぞれの地域を代表する標準画地を設け、標準画地間での地域要因の比較を行います。
不動産鑑定士
フドウサンカンテイシ
不動産の鑑定評価に関する法律で定められた国家資格者です。不動産に関する知識と経験を十分に備えた専門家として、不動産鑑定評価の業務独占を認められている一方、高い倫理性や平素からの研鑽が義務付けられています。
不動産鑑定評価基準
フドウサンカンテイヒョウカキジュン
不動産の鑑定評価に関する理念や不動産鑑定士の責務から価格の算定手法までを規定した、鑑定評価のバイブルです。
法定耐用年数
ホウテイタイヨウネンスウ
財務省令で定められる税法における減価償却資産の耐用年数について期間損益適正化のため、減価償却の計算の基礎に用いられる。築何年まで建物の価値があるか、税法上の建物の耐用年数。あくまで税法上のものである。 住居の例:木造22年、鉄筋コンクリート47年など。
リノベーション
リノベーション
既存の建物や市街地に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上さ せたり価値を高めたりすること。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージ
高齢者が持ち家を担保にして資金を借り、死亡時に担保を処分して償還する仕組み。住宅ローンの一種で、老後資金を調達する。元本+利息の返済はせず借入者の死亡時に住宅を処分して返済資金にする。
路線価
ロセンカ
市街地的形態を形成する地域の道路(路線)に面する宅地 1㎡当たりの評価額のこと。相続税や贈与税を算定するときの基準として適用される。相続税路線価と、固定資産税路線価があるが、単に「路線価」と言った場合、相続税路線価を指すことが多い。
割引率
ワリビキリツ
収益還元法のうち、主としてDCF法(DCF法をご参照ください)において、連続する複数期間の純収益から収益価格を求める際に用いる利回りのことです。金融利回りや投資家の自己資本に対する期待利回りと密接な関連があり、さらに将来の純収益の将来予測も加味して決定します。

Q & A

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Q1問題が漠然としていて、
どう依頼をすればよいか
わかりません

不動産に関して漠然とした不安や問題意識はあっても、それを具体的に把握することは難しいものです。まずは私たち専門家にお話を聞かせください。お客様のお話から問題点を抽出・整理し、適切な解決方法をご提案いたします。ご相談後、必ず当社にご依頼頂くことにはなりませんので、ご安心ください。もちろん、ご相談は無料です。
Q2とりあえず相談するだけでも
費用がかかりますか?
ご相談は、お電話やメールで行う場合には無料です。遠隔地への出張を伴う場合や、登記簿謄本収集などの基礎調査を必要とする場合には、別途検討させていただきます。
Q3依頼したことが
他に漏れないか心配です
不動産鑑定業者及び不動産鑑定士等には、裁判などの正当な理由がある場合を除き、業務上知りえた秘密を他に漏らしてはならないという秘密保持義務が、法律により課せられています。また、お客様の個人情報は、当社のプライバシーポリシーに従って保護します。したがって、ご依頼いただいた件については、たとえ配偶者やご親族であっても、ご依頼主の承諾なしに漏れることはありません。
Q4不動産を共有しているが、
自分一人でも
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不動産が共有の場合でも、鑑定評価のご依頼を頂くことに問題はありませんし、秘密保持上ご依頼の事実を他の共有者にお知らせすることもありません。また、節税等のコンサルティングの場合には、他の共有者との権利調整も含めて業務を進めてまいります。